Năm 2023, dù thị trường bất động sản (BĐS) đã trải qua gần hết quý 1 nhưng những tín hiệu phục hồi vẫn khá mờ nhạt do vẫn chịu ảnh hưởng từ những khó khăn của nửa cuối năm 2022. Theo đó, câu chuyện về nguồn tín dụng cho BĐS và áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn là vấn đề nóng.
Trong bối cảnh đó, các chuyên gia cho rằng, năm 2023, phần lớn các doanh nghiệp BĐS sẽ chọn phương án đầu tư kinh doanh thận trọng, thậm chí có xu hướng thắt lưng buộc bụng, tiết kiệm chi phí, giảm tốc đầu tư, giãn tiến độ dự án, hạ phân khúc sản phẩm để vượt qua giai đoạn khó khăn.
Kỳ vọng doanh thu tăng trưởng hai chữ số
Giữa lúc thị trường chung khó khăn như vậy, vẫn có một số doanh nghiệp đặt kỳ vọng lớn vào sự tăng trưởng của mảng BĐS trong năm 2023.
Điển hình như Tổng CTCP Địa ốc Sài Gòn (Saigonres, mã SGR) đặt kế hoạch năm 2023 đạt doanh thu 906 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế (LNST) 315 tỷ đồng, lần lượt tăng 38% và 46% so với kết quả đạt được trong năm 2022. Kế hoạch này dự kiến sẽ được Saigonres trình cổ đông thông qua tại đại hội đồng cổ đông thường niên 2023 diễn ra vào ngày 1/4 tới đây.
Cùng với việc đặt kế hoạch doanh thu và LNST tăng trưởng hai chữ số, năm 2023, Saigonres dự kiến nâng tổng giá trị đầu tư lên mức 2.340 tỷ đồng, gấp 8,2 lần con số đã thực hiện trong năm 2022 (284 tỷ).
 |
Theo đánh giá của ban lãnh đạo Saigonres, thị trường BĐS trong những tháng đầu năm 2023 vẫn tiếp tục khó khăn bởi lượng giao dịch thấp, vấn đề huy động vốn còn nhiều thách thức và vướng mắc pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ. Do đó, công ty sẽ đưa ra các giải pháp về quản trị rủi ro và chiến lược tài chính để quản lý dòng tiền.
Cùng với đó, công ty sẽ tích cực khảo sát tìm kiếm cơ hội mở rộng thị trường, ngoài thị trường trọng tâm truyền thống là TP.HCM và khu vực phía Nam, công ty sẽ triển khai thực hiện các dự án ở các tỉnh phía Bắc (như Hòa Bình, Thái Nguyên, Quảng Ninh,…) đồng thời, tìm kiếm các cơ hội mua bán và sáp nhập (M&A), liên doanh, liên kết, hợp tác đầu tư…
Theo báo cáo của Saigonres, trong năm 2022, công ty đã và đang quản lý, triển khai thực hiện gần 20 dự án với tổng diện tích khoảng 1,2 triệu m2. Tiêu biểu như dự án chung cư An Phú Riverview và chung cư An Phú Residences ở TP.Thủ Đức (đã chuyển nhượng cho đối tác trong năm 2022); các dự án khu nhà ở Văn Lâm (Bình Thuận); khu dân cư xã Phú Hội (Đồng Nai); khu căn hộ - thương mại Phú Định Riverside (TP.HCM); khu đô thị sinh thái Việt Xanh (Hòa Bình); khu nhà ở Sài Gòn An Phú (Bình Dương); khu đô thị Saigonres Phú Quốc (Kiên Giang) đều đã và đang hoàn thiện hồ sơ pháp lý, thực hiện công tác bồi thường, lập hồ sơ thiết kế hoặc hoàn tất các thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư…
Kế hoạch tăng trưởng tích cực của Saigonres đặt ra trong bối cảnh doanh nghiệp vừa có một năm 2022 kinh doanh khởi sắc với doanh thu đạt 654 tỷ đồng, gấp 3,8 lần cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế 216 tỷ, gấp 4,6 lần năm 2021. Với kết quả này, công ty chỉ hoàn thành 55% chỉ tiêu doanh thu nhưng vượt 17% kế hoạch lợi nhuận năm.
Saigonres hiện là một trong những công ty liên kết thuộc CTCP Cơ Điện Lạnh (mã REE) do REE Land (công ty con của REE) nắm giữ 28,86% cổ phần. Tương tự, Saigonres, năm 2023, REE tiếp tục đặt kế hoạch tăng trưởng cao sau khi đã đạt doanh thu và lợi nhuận cao kỷ lục trong năm 2022.
Tại báo cáo thường niên 2022 vừa công bố, REE đặt mục tiêu doanh thu năm 2023 đạt 10.962 tỷ đồng, tăng 17% so với năm 2022 và LNST công ty mẹ đạt 2.700 tỷ, tăng nhẹ 0,3%.
 |
Theo kế hoạch, đóng góp chính vào doanh thu năm 2023 của REE vẫn là mảng năng lượng với doanh thu dự kiến đạt 5.198 tỷ đồng và LNST đạt 1.351 tỷ, lần lượt giảm 3,1% và 18,9% so với thực hiện trong năm trước.
Với mảng nước & môi trường, REE đặt kế hoạch doanh thu 151 tỷ và LNST 335 tỷ, giảm nhẹ hơn 1% so với năm ngoái.
Trong khi đó, ở mảng cơ điện lạnh, REE đặt mục tiêu sẽ đạt doanh thu 3.383 tỷ và LNST 160 tỷ, đều tăng hơn 20% so với kết quả đạt được năm 2022.
Đặc biệt, REE đặt nhiều kỳ vọng cho mảng BĐS trong năm 2023 với mục tiêu đạt doanh thu 2.230 tỷ và LNST 930 tỷ, lần lượt tăng 115,1% và 60,7% so với năm trước.
Trong đó, mảng cho thuê văn phòng dự kiến sẽ đóng góp 1.085 tỷ đồng doanh thu (tăng 4,7%) và 525 tỷ đồng LNST (tăng 1,8%) so với năm ngoái. Kế hoạch này được đặt ra trên cơ sở kỳ vọng tỷ lệ lấp đầy các tòa nhà văn phòng của công ty đạt 98,5%.
Còn đối với mảng phát triển BĐS, REE dự tính sẽ đạt kết quả đột biến trong năm 2023 sau khi không ghi nhận doanh thu trong năm 2022 và LNST năm ngoái chỉ đạt 63 tỷ (giảm 62,5% so với năm 2021).
Theo đó, năm 2023, công ty đặt mục tiêu mảng phát triển BĐS đạt doanh thu 1.144 tỷ đồng và LNST 405 tỷ đồng, tăng gần 539% so với năm ngoái.
 |
Trong năm 2023, REE Land dự kiến sẽ hoàn thiện khâu đền bù giải phóng mặt bằng và xin giấy phép xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại Phú Hội. Đối với dự án nhà ở thương mại Bồ Xuyên, REE Land cam kết sẽ hoàn thành việc bán 100% các sản phẩm nhà ở thấp tầng của dự án trong năm. REE Land cũng sẽ tiếp tục phát triển quỹ đất mới để mở đường cho việc phát triển các dự án mới trong tương lai.
Cần thời gian để chính sách có tác động
Đến thời điểm hiện tại, SGR và REE là số ít doanh nghiệp trong nhóm BĐS hé lộ mục tiêu kinh doanh năm 2023 với mức tăng trưởng tương đối khá so với năm 2022, còn lại hầu hết các doanh nghiệp trong ngành vẫn chưa công bố kế hoạch năm 2023. Tuy nhiên, với những dư âm của các khó khăn từ nửa cuối năm 2022, một số chuyên gia cho rằng, năm 2023 doanh nghiệp BĐS chỉ cần vượt khó là đã đạt mục tiêu, còn lại việc tăng trưởng sẽ phải đợi tới cuối năm 2024 khi phần lớn các khó khăn đã được tháo gỡ.
Dù từ đầu tháng 3 Chính phủ đã Nghị định 08 về gia hạn trả nợ gốc và trái phiếu cho doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp BĐS và gần đây là Nghị quyết số 33 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; đồng thời, Ngân hàng Nhà nước cũng công bố quyết định hạ một loạt lãi suất điều hành, song theo các chuyên gia những chính sách này vẫn cần độ trễ để đánh giá tác động.
Trong báo cáo vừa phát hành, chuyên gia của Công ty Chứng khoán VNDirect đánh giá, Nghị quyết số 33 cùng với Nghị định 08 cho phép chủ đầu tư gia hạn nghĩa vụ trả nợ sẽ làm giảm áp lực thanh khoản lên các chủ đầu tư trong ngắn hạn đáng kể và cho phép họ có thêm thời gian để xử lý các khoản nợ.
Cùng với đó, Nghị quyết 33 cũng thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội (NOXH), tái cân bằng cung cầu. Theo chuyên gia của VNDirect, thị trường BĐS đang đối mặt tình trạng lệch pha cung cầu với căn hộ bình dân, trung cấp chiếm chưa tới 2% tổng nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM và Hà Nội trong 2022.
Do đó, để tái cân bằng nguồn cung, các cơ quan quản lý đang nỗ lực cân đối cơ cấu sản phẩm nhà ở thông qua Nghị quyết 33 bằng việc: trình Quốc hội xem xét, ban hành “Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển NOXH” vào kỳ họp tháng 5/2023, trong lúc chờ Luật Nhà ở sửa đổi thông qua; triển khai chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng đối với NOXH, nhà ở công nhân; cam kết xây dựng hơn 1 triệu căn NOXH và nhà ở cho công nhân tới năm 2030.
Chuyên gia của VNDirect cũng cho biết ngay từ đầu năm 2023, ngày càng nhiều doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn trong nghĩa vụ thanh toán nợ và đối diện nguy cơ mất khả năng thanh khoản, trong bối cảnh hoạt động tái cơ cấu nợ, tiếp cận nguồn vốn khó khăn và bán hàng ảm đạm.
“Nghị định 08 và Nghị quyết 33 có thể giúp xoa dịu áp lực thanh khoản trong ngắn hạn, tuy nhiên các vấn đề cốt lõi của thị trường BĐS như tháo gỡ pháp lý, khơi thông dòng vốn, khôi phục niềm tin người mua nhà vẫn còn đang bỏ ngỏ về chính sách”, chuyên gia VNDirect nhận định.
Để dẫn chứng, các chuyên gia cho biết, hiện có nhiều dự án đang đình trệ/chậm tiến độ thi công so với kế hoạch do gặp vấn đề thanh khoản và điều này có thể làm tình hình trở nên mất kiếm soát hơn khi người mua nhà lo ngại và dừng trả nợ vay mua nhà. Do đó, cần có thêm chính sách hỗ trợ, khơi thông dòng vốn cho thị trường BĐS trong 3-6 tháng tới, đặc biệt đảm bảo ưu tiên những dự án đang xây dựng dở dang để có thể bàn giao kịp thời đến khách hàng.
Chuyên gia của VNDirect tin rằng, Luật Đất đai sửa đổi 2023 nếu được ban hành và có hiệu lực kịp thời như kế hoạch vào nửa cuối 2024 sẽ là bước ngoặt lớn cho ngành BĐS, khi tháo gỡ được các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi từ 2024-2025.
