Dịch chuyển dòng tiền từ đất sang chung cư
Sự biến động của thị trường khiến tâm lý người mua nhà ở thực cũng có sự thay đổi nhất định.
Sau khi đạt đỉnh trong giai đoạn 2020 đến đầu năm 2022, mức độ quan tâm phân khúc đất nền đã có dấu hiệu sụt giảm. Các cơn sốt đất cục bộ cũng không xuất hiện hơn một năm nay. Những điểm nóng đất nền ở khu vực phía Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Lâm Đồng, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu đều suy giảm sự quan tâm. Các giao dịch đất nền xuất hiện ở giai đoạn này chủ yếu là hàng ngộp, được nhà đầu tư sẵn tiền vào gom hàng. Trong khi nhu cầu ở thực mua đất nền thứ cấp khá ít. Lý do chính là phải trả tiền một lần khiến người có dòng vốn tích luỹ ban đầu khiêm tốn khó tiếp cận.
Trong khi đó, nhu cầu với căn hộ hình thành trong tương lai, ở phân khúc trung cấp (giá từ 30 đến trên dưới 50 triệu đồng/m2) lại có dấu hiệu tăng lên. Mới đây, tại lễ tham quan căn hộ mẫu dự án Fiato City thuộc khu vực Nhơn Trạch, Đồng Nai ghi nhận lượng khách hàng là dân địa phương đổ về tìm hiểu khá nhiều. Họ quan tâm đến giá cũng như lịch thanh toán của dự án. Đa số nhu cầu của dân địa phương là mua ở thực.
Điều này là khá lạ, bởi khu vực này trước đến nay vốn là địa bàn chính của phân khúc đất nền. Lượng hàng ngộp đất nền ra thị trường khu vực hiện khá nhiều nhưng người dân lại có xu hướng quan tâm dự án chung cư mới - được xem là loại hình mới mẻ ở khu vực.
 |
Tương tự, tại dự án SkyGarden thuộc Dĩ An, Bình Dương đang chuẩn bị chào bán dòng căn hộ mới. Dù chưa chính thức mở bán nhưng theo phòng kinh doanh chủ đầu tư lượng khách hàng quan tâm, đặt chỗ đã khá tốt. Trong đó, khách hàng chủ yếu hỏi về lịch thanh toán và giá của căn hộ.
Tại TP.HCM, nếu đất nền tại Q.9, Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh im ắng giao dịch, cắt lỗ nhiều thì dòng căn hộ lại có dấu hiệu “tăng nhiệt” giao dịch ở sơ cấp và thứ cấp. Chẳng hạn, mới đây tại dự án Akari City thuộc Q.Bình Tân, TP.HCM đã chốt được gần 40 sản phẩm trong gần một tháng. Đáng nói, trong tuần gần đây nhất dự án này bán được 28 căn gây bất ngờ trong bối cảnh thị trường còn biến động. Các giao dịch chủ yếu đến từ nhu cầu mua ở thực.
Thích chung cư nhưng gia đình chị Hồng (ngụ trọ TP.Thủ Đức, TP.HCM) lại không thể timf được căn hộ giá trên dưới 2 tỷ đồng/căn . Để có thể trả góp với mức tài chính này, gia đình chị Hồng đang ưu tiên tìm kiếm các dự án ở cự ly cách chỗ trọ từ 20-30km.
Những diễn biến ở thời điểm hiện tại có phần mới so với trước đây. Trước đến nay, tâm lý của người mua là vẫn ưu tiên sản phẩm đất nền, làm tài sản để dành. Tuy nhiên, những biến động của thị trường và dòng tiền khó khăn khiến việc mua nhà cũng có sự thay đổi nhất định. Sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư lại “đảo chiều” nhận được sự quan tâm ở giai đoạn này.
Trong báo cáo mới đây của Batdongsan.com.vn đã chỉ ra, trên cơ cấu mức độ quan tâm các loại hình bất động sản trên toàn quốc, loại hình căn hộ chung cư phục vụ nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn đang dẫn đầu với nhu cầu tìm mua chiếm 27%, tăng 4% so với năm 2022; nhà mặt phố và nhà riêng là loại hình bất động sản có giá trị khai thác thương mại cũng có được nhiều quan tâm với lượt tìm kiếm lần lượt chiếm 20% và 9%, tăng 1% so với cùng kỳ. Còn với đất nền, đất nền dự án, nếu năm 2022 tổng số lượt tìm kiếm chiếm 31% thì quý 1/2023 đã giảm xuống 7%, chỉ còn chiếm khoảng 24% trong cơ cấu các loại hình bất động sản, không còn là phân khúc được quan tâm nhiều nhất.
Người mua nhà ngày càng khó tính hơn khi “xuống tiền”
Bên cạnh lịch thanh toán chia nhỏ được người mua quan tâm thì theo ông Trần Hiếu, Phó Tổng Giám đốc Tiếp thị & Kinh doanh DKRA Group, khách hàng hiện nay rất thích đầu tư bất động sản an toàn. Cụ thể, sản phẩm thật, xây dựng tốt; pháp lý chuẩn, chủ đầu tư uy tín.
“Các dòng sản phẩm “sạch”, pháp lý đầy đủ, tiện ích làm tốt, uy tín về chất lượng sản phẩm, thậm chí nhà xây xong mới bán và có sẵn sổ từng căn được người mua ưu tiên lựa chọn” ông Hiếu nhấn mạnh.
Ghi nhận cho thấy, sau những biến cố của thị trường, người mua trở nên khó tính khi lựa chọn sản phẩm. Điều này cũng dễ hiểu bởi khi kinh tế khó khăn, dòng tiền biến động nhiều người sẽ theo xu hướng “ăn chắc mặc bền”, tìm đến những bất động sản an tâm pháp lý, và chủ đầu tư có năng lực về tiến độ, chính sách…
Chia sẻ mới đây, ông Trần Khánh Quang, Chuyên gia bất động sản nhấn mạnh, thời điểm này người mua có xu hướng tìm kiếm bất động sản đủ pháp lý. Đây là yếu tố rất quan trọng quyết định khả năng xuống tiền với dự án.
Quá trình thanh lọc thị trường đang khiến người mua nhà trở nên thận trọng hơn. Thay vì mạo hiểm, giờ đây khách mua có sự sàng lọc, đánh giá toàn diện để chọn sản phẩm đủ tiêu chuẩn.
Nếu như trước đây, nhà đầu tư quan tâm nhiều đến vị trí, tiêu chuẩn sống, khả năng sinh lời của một dự án thì hiện tại, pháp lý và tiến độ xây dựng là 2 yếu tố tiên quyết chinh phục khách hàng, đặc biệt là người mua ở thật.
