Tốt xấu đều “đứng hình”
“Thị trường quá khó. Không bán được hàng”. Đó là chia sẻ của hầu hết các doanh nghiệp địa ốc, đơn vị môi giới… với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán khi nói về thị trường bất động sản hiện nay.
Ông Vũ Lý Cung, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản DKRV Holdings cho biết, vài tháng trở lại đây, giống như bị một gáo nước lạnh dội vào, sức cầu tiêu dùng bất động sản đột ngột vụt tắt, nhiều thị trường trước đây từng có sức hấp dẫn lớn, nay thanh khoản gần như bằng không, bất kể đó là sản phẩm nào.
“Thị trường đang bước vào chu kỳ ngủ đông - nỗi lo lớn nhất của các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản, vì mất thanh khoản sẽ kéo theo hàng loạt khó khăn khác”, ông Cung nhận định.
Còn ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time chia sẻ, chưa bao giờ thấy thị trường bất động sản khó khăn khăn như lúc này. Hầu như giai đoạn này không ai quan tâm đến bất động sản, cho dù đó là sản phẩm tốt hay xấu, nhu cầu thật hay ảo.
“Hiện nay, doanh nghiệp đang bị "bó chân" toàn tập. Dòng tiền bị tắc từ nhiều phía, dự án bị ngưng trệ pháp lý, còn thị trường mất thanh khoản. Điều mà nhiều doanh nghiệp phải làm lúc này là cơ cấu lại toàn bộ, từ sản phẩm, nhân sự… đến quản trị công ty, để tiết giảm chi phí ở mức thấp nhất, chờ đợi tình hình chung sắp tới diễn biến tích cực hơn rồi mới tính tiếp”, ông Tiến bộc bạch.
Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, sự mất thanh khoản đang diễn ra trên diện rộng và ở hầu hết các thị trường, các phân khúc. Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản thuộc một tập đoàn có tên tuổi ở TP.HCM đang triển khai dự án tại Bình Dương cho biết, hơn 3 tháng trước, khi công bố nhận giữ chỗ dự án, đã có hàng trăm người quan tâm đăng ký, nhưng gần đây, khi dự án chính thức triển khai bán hàng, hầu hết khách hàng đã “bỏ chạy”. Vị giám đốc chia sẻ rằng, vài tháng trở lại đây, đặc biệt là sau động thái ngân hàng siết tín dụng bất động sản, thị trường đã bộc lộ rõ tâm lý phòng thủ, mà một khi thị trường thiếu vắng dòng vốn sẽ rất dễ dẫn đến nguy cơ “đóng băng”.
Không chỉ dòng tiền, thị trường còn gặp nhiều vướng mắc về thủ tục pháp lý dự án chậm được tháo gỡ, khiến cho dòng vốn của doanh nghiệp bị chôn chặt. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), vướng mắc lớn nhất mà các doanh nghiệp gặp phải và chiếm tới 70% khó khăn của các dự án bất động sản, dự án nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh, đó là quy định pháp luật thiếu đồng bộ, thống nhất.
Không chỉ tại TP.HCM với hàng trăm dự án bị vướng pháp lý trong suốt nhiều năm qua, mà tình trạng ách tắc pháp lý ngày càng lan rộng ra nhiều địa phương phía Nam khác. Đơn cử, tại Bà Rịa - Vũng Tàu, hàng loạt chủ đầu tư dự án đang phải “đau đầu” vì vướng thủ tục. Theo chia sẻ của đại diện các chủ đầu tư, hầu hết dự án tại đây đang “đứng hình” với lý do phải chờ chính quyền địa phương phê duyệt “Kế hoạch phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu năm 2021-2022 và giai đoạn 2021-2025”. Đây là hành lang pháp lý để địa phương này xem xét thủ tục đầu tư các dự án, nhưng đến nay, kế hoạch phát triển nhà ở này vẫn chưa được chính quyền địa phương phê duyệt, dẫn đến việc một loạt dự án chưa thể triển khai.
Cần “khoanh vùng” để hỗ trợ
 |
Môi giới đứng xếp hàng cả buổi để tiếp thị sản phẩm trên đường Phạm Văn Đồng, TP. Thủ Đức mà vẫn khó kiếm khách hàng. Ảnh: Lê Toàn
Theo ông Lê Hoàng Châu, hiện nay, phần lớn doanh nghiệp địa ốc rơi vào tình trạng không còn tiền để trả lãi vay, trả nợ, duy trì bộ máy và hỗ trợ, giữ chân người lao động. Nhiều dự án không thể triển khai đúng tiến độ, hoạt động giao dịch sụt giảm mạnh. Trên thị trường xuất hiện ngày càng nhiều dự án bị gián đoạn hoặc phải thay đổi kế hoạch triển khai do thiếu vốn.
“Yếu tố tác động mạnh nhất lên thị trường bất động sản lúc này là tê liệt tâm lý, sự mất niềm tin vào thị trường, từ đó dẫn tới mất thanh khoản. Việc kiểm soát tín dụng đối với dự án bất động sản không an toàn là cần thiết, nhưng nếu siết chặt luôn cả những dự án và người có nhu cầu ở thực là điều bất ổn”, ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Techcom Việt Nam nhận định và cho rằng, với thị trường bất động sản, yếu tố thanh khoản đặc biệt quan trọng, mang tính quyết định sự sôi động hay đóng băng của thị trường.
Theo ông Hồ Quốc Tuấn, giảng viên cao cấp Đại học Bristol (Vương quốc Anh), hiệu ứng sụt giảm niềm tin là vấn đề đáng lo ngại nhất hiện nay. Những trở ngại trên thị trường trái phiếu với các doanh nghiệp bất động sản, sau câu chuyện của Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát… đã lan rộng tới mọi loại hình doanh nghiệp khác khiến nhà đầu tư lo ngại, không dám mua, thậm chí là muốn bán lại trái phiếu, dù là trái phiếu của doanh nghiệp vững mạnh. Doanh nghiệp tốt cũng không thể huy động vốn qua trái phiếu hay ngân hàng, mà khi doanh nghiệp thiếu vốn sẽ khó triển khai sản xuất - kinh doanh, từ đó dễ dẫn tới một loạt hệ lụy khác như doanh nghiệp phá sản, người lao động thất nghiệp, Nhà nước thất thu thuế... và gánh nặng kinh tế - xã hội sẽ đè nặng hơn trong năm 2023.
Muốn tháo gỡ khó khăn, ông Tuấn cho rằng, cơ quan quản lý phải tiến hành song song nhiều giải pháp, trong đó khó tránh việc bơm vốn cho doanh nghiệp bất động sản (một trong những chủ thể phát hành trái phiếu doanh nghiệp nhiều nhất), điều chỉnh lại các quy định về phát hành và đầu tư trái phiếu doanh nghiệp cũng như nới lỏng kênh tín dụng cho vay mua nhà, vì “điểm nghẽn” niềm tin nằm ở trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, nên không chỉ những dự án sai phạm, mà những dự án bài bản, pháp lý đầy đủ… của chủ đầu tư uy tín cũng bị liên lụy.
“Bất động sản là một trong những tài sản thế chấp chiếm phần lớn trong hệ thống ngân hàng. Việc nhiều công ty bất động sản đang bằng mọi giá huy động nhiều nguồn vốn để mua lại trái phiếu đã phát hành hoặc chuẩn bị cho các đợt đáo hạn trái phiếu trong năm 2023 đã hút lượng lớn lớn vốn của thị trường. Quan trọng hơn, tình trạng khó khăn thanh khoản ở những công ty này khiến những chủ thể có vốn trên thị trường quyết định ôm tiền mặt ngồi chờ, mà không mạnh dạn đầu tư”, ông Tuấn phân tích và cho rằng, muốn tháo gỡ tình trạng nghẽn vốn cho thị trường địa ốc thì không thể không nới “van” tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản.
Bên cạnh nguồn vốn, câu chuyện thủ tục pháp lý dự án bị ách tắc kéo dài cũng đẩy nhiều doanh nghiệp địa ốc vào tình trạng “dở sống, dở chết”, vì nguồn vốn bị chôn chặt, thị trường mất cân đối cung - cầu. Do vậy, theo chia sẻ của các doanh nghiệp, để tháo gỡ khó khăn cho thị trường, Nhà nước cần có chính sách phân loại doanh nghiệp, phân loại dự án, tách nhóm theo cấp độ rủi ro và có chính sách hỗ trợ riêng biệt, tránh việc đánh đồng như hiện nay. Các chính sách tiền tệ cũng cần đồng hành với doanh nghiệp và người dân có nhu cầu thực về nhà ở nhằm đảm bảo dòng vốn hướng đến đúng đối tượng, mục đích trong ngắn hạn và dài hạn, tạo động lực phát triển cho doanh nghiệp dựa trên tiêu chí các nhóm doanh nghiệp đã được đánh giá và phân loại.
