Nghẽn vốn, doanh nghiệp bất động sản "mắc kẹt" với tồn kho tăng mạnh

10 doanh nghiệp bất động sản lớn đang có giá trị tồn kho gần 275.000 tỷ đồng, trong đó Novaland chiếm gần một nửa với 134.485 tỷ đồng, chủ yếu từ các dự án xây dựng dở dang.
Tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản phần lớn nằm ở các bất động sản xây dựng dở dang (Ảnh minh họa)
Tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản phần lớn nằm ở các bất động sản xây dựng dở dang (Ảnh minh họa)

Thống kê sơ bộ, tại ngày 31/12/2022, hơn 40 doanh nghiệp phát triển bất động sản niêm yết gồm AGG, API, CDC, CEO, CIG, CKG, D11, D2D, DIG, DTA, DXG, EVG, FLC, HDC, HDG, HLD, HPX, HQC, HU1, ICG, IJC, ITC, KDH, KSF, L14, NBB, NDN, NHA, NLG, NTL, NVL, PDR, QCG, RCL, SCR, TCH, TDC, VC3, VC7, VHM, VPH, VPI ghi nhận khoảng 330 nghìn tỷ đồng tồn kho (tương đương gần 14 tỷ USD), tăng hơn 32% so với đầu năm.

Tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản tăng cao trong bối cảnh năm 2022 thị trường có những dấu hiệu trầm lắng trước tác động của hàng loạt yếu tố, đặc biệt là chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp khiến thị trường xuất hiện tâm lý lo ngại, giao dịch bị trì hoãn, nhiều dự án bất động sản đang triển khai phải nhấn nút “tạm dừng”. Do đó, tồn kho của các doanh nghiệp phần lớn nằm ở chi phí liên quan đến các dự án đang xây dựng dở dang.

Tồn kho tiếp tục gia tăng

Thực tế, báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản lớn cũng cho thấy, tồn kho chủ yếu nằm ở các dự án dở dang, bao gồm các khoản chi phí tiền sử dụng đất, chi phí tư vấn thiết kế, chi phí xây dựng và các chi phí liên quan trực tiếp đến dự án.

Điển hình, “quán quân” tồn kho là CTCP Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (NVL) đến cuối năm 2022 đang có hơn 134.485 tỷ đồng tồn kho, tăng 22% so với cùng kỳ và chiếm 52% tổng tài sản là 257.365 tỷ đồng. Trong đó, bất động sản đang xây dựng dở dang là gần 122.559 tỷ đồng, chiếm 91% tổng giá trị tồn kho.

Hàng tồn kho của No Va tăng mạnh do thời gian qua, tập đoàn này đẩy mạnh phát triển các đại đô thị nghỉ dưỡng như Aqua City, NovaWorld Ho Tram, NovaWorld Phan Thiet,... với tổng quy mô hàng nghìn ha và giá trị đầu tư hàng tỷ USD khiến tồn kho tăng mạnh từ 57.200 tỷ đồng (cuối 2019) lên gần 86.870 tỷ (cuối 2020) và 110.000 tỷ (cuối 2021).

Ngoài ra, trong năm 2022, tập đoàn này tiếp tục M&A thêm một số doanh nghiệp dự án, trong đó có Công ty TNHH Bất động sản Đà Lạt Valley - chủ đầu tư khu đô thị Aqua Waterfront City (Đồng Nai) và ghi nhận thêm khoảng 7.950 tỷ đồng tồn kho từ các dự án của doanh nghiệp này.

Trong khi đó, tại CTCP Vinhomes (VHM), hàng tồn kho tại ngày 31/12/2022 ở mức 65.816 tỷ đồng, chiếm 18% tổng tài sản. Hàng tồn kho của Vinhomes cũng chủ yếu nằm ở bất động sản để bán đang xây dựng (bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng và phát triển) ở dự án Vinhomes Grand Park, dự án Vinhomes Smart City, dự án Vinhomes Ocean Park, dự án Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire, dự án Vinhomes Ocean Park 3 - The Crown và các dự án khác.

Còn tại CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) hàng tồn kho đến cuối năm 2022 ở mức 14.898 tỷ đồng, giảm 3,8% so với cùng kỳ. Dù giá trị tồn kho giảm nhẹ so với đầu năm song vẫn chiếm tới 55% tổng tài sản của doanh nghiệp này.

Tồn kho của Nam Long chủ yếu tại các dự án như Izumi (8.300 tỷ), Southgate (3.516 tỷ), Waterpoint (1.454 tỷ), dự án Cần Thơ (507 tỷ), Akari (409 tỷ), dự án Phú Hữu (240 tỷ), dự án Nguyên Sơn (106 tỷ),... và một số dự án khác.

Đến cuối năm 2022, tồn kho bất động sản của CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) là 14.238 tỷ đồng, tăng 20% so với cuối năm ngoái và chiếm hơn 46% tổng tài sản. Trong đó, tồn kho chủ yếu nằm ở các bất động sản dang dở với 11.902 tỷ đồng, còn bất động sản thành phẩm chiếm 1.598 tỷ đồng.

Tiếp theo là CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) với lượng hàng tồn kho là 12.441 tỷ đồng, tăng gần 60% so với cùng kỳ. Trong đó, 12.440 tỷ đồng đến từ các bất động sản dang dở như Khang Phúc - Khu Dân cư Tân Tạo (5.316 tỷ đồng); Đoàn Nguyên - Khu nhà ở Đoàn Nguyên (3.258 tỷ); Bình Trưng - Bình Trưng Đông (1.078 tỷ), Khang Phúc – An Dương Vương (589 tỷ), Thủy Sinh Phú Hữu (400 tỷ),… và một số dự án khác.

Một doanh nghiệp nữa có lượng tồn kho vượt 10.000 tỷ đồng là CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR). Tại thời điểm 31/12/2022, tồn kho của Phát Đạt là 12.131 tỷ đồng, giảm nhẹ so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu đến từ các dự án như The EverRich 2 (3.598 tỷ đồng), Bình Dương Tower (2.340 tỷ), Tropicana Bến Thành Long Hải (1.994 tỷ), dự án Phước Hải (1.519 tỷ), The EverRich 3 (877 tỷ), dự án Trần Phú Đà Nẵng (636 tỷ),…

Tại thời điểm cuối năm 2022, dù lượng tồn kho của CTCP Quốc Cường Gia Lai (QCG) đã giảm nhẹ 1% so với cuối năm ngoái xuống 7.203 tỷ đồng nhưng vẫn chiếm tới 72,4% tổng tài sản, trong đó bất động sản dở dang là 6.595 tỷ đồng, còn lại là bất động sản hàng hóa và nguyên vật liệu.

Ngoài ra, một số doanh nghiệp khác cũng có tồn kho tăng lớn và tăng so với cùng kỳ năm trước như Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG) với 5.923 tỷ đồng tồn kho hay CTCP Đầu tư Văn Phú – Invest (VPI) với 3.777 tỷ đồng. Trong khi đó, CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (AGG), CTCP Đầu tư Hải Phát (HPX), CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (SCR) lại có tồn kho giảm so với cùng kỳ, lần lượt là 3.723 tỷ đồng, 3.595 tỷ đồng và 2.777 tỷ đồng.

Gỡ điểm nghẽn về vốn và thủ tục pháp lý

Báo cáo về tình hình thị trường bất động sản năm 2022 của Bộ Xây dựng cho thấy, năm 2022, số lượng bất động sản, nhà ở trong các dự án mới đưa ra giao dịch (nguồn cung) hạn chế, chủ yếu các sản phẩm bất động sản đưa vào giao dịch là hàng tồn kho của các dự án đã mở bán. Trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao; các phân khúc nhà ở chung cư, nhà riêng lẻ, đất nền hầu như không phát sinh lượng tồn kho và có tính thanh khoản tốt.

Theo Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản hầu như chỉ có ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đặc biệt là những dự án ở vị trí có hạ tầng không thuận lợi...

Bộ Xây dựng cho biết, năm 2022, vẫn là năm các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản gặp nhiều thách thức và phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý (như tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động; dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO; có tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động) để ứng phó với điều kiện khó khăn hiện tại.

Nhìn chung, theo đánh giá của Bộ Xây dựng hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, do gặp khó trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng dẫn đến nhiều doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai thực hiện dự án.

Bên cạnh đó, lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng tăng, dẫn đến chi phí của doanh nghiệp cũng tăng cao gây ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Đồng thời, các doanh nghiệp cũng thiếu dòng tiền để trả cho doanh nghiệp cung ứng và trả lương người lao động do chủ đầu tư không có nguồn để thanh toán và thực hiện các nghĩa vụ thuế.

Trong khi đó, khách hàng mua bất động sản khó tiếp cận vốn vay của các tổ chức tín dụng gián tiếp ảnh hưởng đến thanh khoản các sản phẩm, dự án bất động sản dẫn đến các doanh nghiệp không bán được sản phẩm để thu hồi vốn và tái đầu tư.

Ngoài ra, các doanh nghiệp gặp khó khăn trong phát hành trái phiếu và huy động vốn dẫn đến nguy cơ nhiều doanh nghiệp không có khả năng thanh toán, trả nợ đúng hạn.

Do đó, để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đề xuất, kiến nghị các bộ, ngành, địa phương theo chức năng, nhiệm vụ được giao tiếp tục khẩn trương, thực hiện nghiêm chỉ thị về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn lành mạnh, bền vững…

Bên cạnh đó, hướng dẫn, đôn đốc tháo gỡ khó khăn trong triển khai thủ tục pháp lý các dự án bất động sản. Đẩy mạnh công tác công bố, công khai, minh bạch các thông tin, nhất là kịp thời tuyên truyền, phổ biến, công bố công khai các chính sách, quy định, giải pháp mới của Nhà nước về tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu, tình hình thị trường bất động sản.

Tại phiên họp Chính phủ thường kỳ ngày 2/2/2023, Thủ tướng Phạm Minh Chính nêu yêu cầu tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, xác định đây là nút thắt cần giải quyết để tháo gỡ khó khăn cho nhiều lĩnh vực liên quan, như trái phiếu doanh nghiệp.

Người đứng đầu Chính phủ cũng yêu cầu tổ chức cuộc họp về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản trong tháng 2. Khẩn trương hoàn thiện, ban hành nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 65 về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Đọc tiếp

Chat với BizLIVE