Kẻ cười, người khóc
Những người đang nắm giữ bất động sản không có ý định bán ra lúc này chắc hẳn đã mặc định ôm hàng chờ đến chu kỳ mới và ngược lại, những người sốt ruột muốn bán nhanh cho thấy khả năng chịu đựng sức ép của cú siết tín dụng đã đến hạn, buộc phải ra hàng. Câu chuyện “kẻ cười, người khóc” đang diễn ra ngày một phổ biến trên thị trường địa ốc.
Trong cuộc trò chuyện gần đây với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, anh Nguyễn Văn Thành, một nhà thầu xây dựng ở quận 12, TP.HCM cho biết, anh vừa phải “ngậm đắng, nuốt cay” bán tháo một lô đất với giá thấp hơn đáng kể so với giá thị trường.
Anh kể, vào tháng 10/2021, trong một lần xuống Lâm Đồng thăm bà con, anh tình cờ gặp nhóm bạn đang đầu tư bất động sản tại đây và được rủ đầu tư cùng với nhiều cơ hội hấp dẫn. Sau khi nghiên cứu, anh quyết định vay gần 20 tỷ đồng cùng với nguồn vốn tích lũy trước đó mua hơn 1 ha đất tại huyện Lâm Hà với kế hoạch hiến đất làm đường, sau đó phân lô, bán nền thu hồi vốn nhanh. Tuy nhiên, ý định chưa kịp thực hiện thì chính quyền địa phương có quyết định cấm chia lô, tách thửa đất, rồi đến việc siết tín dụng bất động sản khiến thị trường bất động sản nơi đây “đóng băng” từ đó đến nay.
“Không bán được đất, trong khi các khoản nợ vay ngân hàng, đối tác đến ngày đáo hạn mà chưa có nguồn tài chính chi trả, tôi buộc phải bán một lô đất diện tích gần 5.000 m2 của gia đình tại huyện Hóc Môn với giá chỉ hơn 11 triệu đồng/m2, trong khi giá thị trường khu vực này vào khoảng 14-15 triệu đồng/m2. Do giá trị lô đất tương đối lớn, lượng khách hàng đủ tiền mua được lô đất này không nhiều nên bị ép giá”, anh Thành than thở.
Tương tự, một số trường hợp mua nhà phố tại một dự án thuộc diện lớn nhất nhì tại TP. Thủ Đức cũng rơi vào tình trạng “ngộp hàng” bị ép giá. Đây là dòng sản phẩm shophouse được chủ đầu tư bán ra từ cuối năm 2021 với giá trung bình hơn 30 tỷ đồng/căn. Hình thức mua lúc đó là khách hàng đặt cọc 30% giá trị căn nhà, phần còn lại sẽ thanh toán khi nhận nhà vào tháng 9/2022.
Tuy nhiên, nhiều khách hàng như “ngồi trên lửa” vì đã đến thời hạn nhận nhà, thanh toán cho chủ đầu tư mà không vay được vốn ngân hàng nên buộc phải bán ra. Theo một môi giới của dự án này, thời điểm tháng 4-5/2022, giá giao dịch dãy shophouse này còn ở quanh mức 38-40 tỷ đồng/căn, thì nay giảm về 32-34 tỷ đồng/căn.
“Bán giá cao thì khó, nhưng cứ giảm khoảng 15% là bán được ngay, vì tâm lý bên mua lúc này đều muốn ép giá bên bán hết cỡ”, môi giới này nói và cho biết thêm, những người mua “hàng ngộp” lúc này gần như cầm chắc khoản lời không nhỏ bởi chắc chắn giá bất động sản sẽ tăng khi thị trường hồi phục, chưa kể đây là sản phẩm thuộc diện “hàng hiếm”.
Ông Nguyễn Nam, giám đốc một công ty bất động sản chuyên đầu tư mảng thị trường nhà phố, đất nền tại TP.HCM cho hay, thời gian gần đây, công ty thường xuyên nhận được những cuộc gọi thăm dò “hàng ngộp”, tập trung chủ yếu là các sản phẩm nhà phố.
“Sản phẩm chỉ cần thấp hơn 10-15% giá thị trường là lập tức có người xuống tiền, thế nhưng không dễ tìm vì lượng ‘hàng ngộp’ không nhiều”, ông Nam nói, đồng thời chia sẻ thêm, những sản phẩm nhà liền thổ như shophouse luôn là “món ăn” ưa thích của giới đầu tư địa ốc bởi tính đa dụng, vừa có thể để ở, vừa có thể kinh doanh mặt bằng, chưa kể cũng là sản phẩm có biên lợi nhuận cao.
“Nhiều người khó khăn, nhưng cũng không ít người có tiềm lực tài chính xem đây là giai đoạn hiện thực hóa các cơ hội đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh áp lực lạm phát gia tăng, bất động sản luôn được xem là tài sản trú ẩn an toàn”, ông Nam nhận định, đồng thời cho hay, hiện nay, tại hầu hết quận, huyện ở TP.HCM đều có các đội, nhóm chuyên đi “săn” nhà phố, nắm rất kỹ về thị trường, từ quy hoạch đến giá cả, nên chỉ cần có sản phẩm giá hời được tung ra là lập tức xuống tiền, nên thực tế khó có chuyện giá sẽ giảm sâu hơn.
 |
Nhà phố giá rẻ đang được săn lùng. Ảnh: Lê Toàn |
Tiền mặt là “vua”
Theo phân tích của giới chuyên môn, trong bối cảnh dòng tiền vào thị trường hạn chế như hiện nay, tiền mặt là “vua” và bên có sẵn tiền sẽ có nhiều cơ hội mua bất động sản giá tốt.
Trao đổi với phóng viên, tổng giám đốc một tập đoàn bất động sản quy mô lớn tại TP.HCM cho biết, thời gian gần đây, nhiều doanh nghiệp địa ốc đặt vấn đề bán lại dự án. Trong đó, có một số dự án trước đây đòi bán với giá khá cao, nhưng giờ chấp nhận giảm giá mà không dễ bán. Ngoài ra, gần đây, cũng có trường hợp dự án được ngân hàng kêu gọi các nhà phát triển bất động sản có tiềm lực tài chính mua lại theo hình thức “nhận nợ”.
“Đó là cơ hội ai cũng thấy được, nhưng khó khăn giai đoạn hiện nay không của riêng ai. Ngân hàng siết tín dụng, doanh nghiệp tắc dòng tiền, không có vốn để triển khai dự án hiện hữu thì làm gì có tiền để mua thêm dự án mới”, vị tổng giám đốc này nói và cho rằng, từ nay đến cuối năm, thị trường bất động sản sẽ còn thanh lọc mạnh mẽ, doanh nghiệp nào không đủ năng lực sẽ bị đào thải, còn doanh nghiệp nào vượt qua khó khăn sẽ có nhiều cơ hội hồi phục và bứt phá.
Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông (Phú Đông Group), với doanh nghiệp bất động sản, việc khó huy động vốn, nhất là nguồn vốn từ ngân hàng, sẽ kéo theo nhiều hệ lụy, bởi khi nguồn lực bị bó hẹp sẽ khó triển khai dự án hay hoạt động bán hàng, đặc biệt trong việc tạo lập quỹ đất, chưa kể trong quá trình tạo lập còn phát sinh nhiều loại chi phí khác. Đồng thời, không chỉ doanh nghiệp, người mua nhà cũng khó vay vốn ngân hàng nên cơ hội sở hữu nhà ở càng thấp hơn, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiêu thụ sản phẩm của chủ đầu tư cũng như thanh khoản thị trường.
“Ngoài ra, một vấn đề đáng lo ngại khác là thủ tục pháp lý ngày càng bị siết chặt hơn, dẫn đến tiến độ dự án chậm trễ kéo dài. Điều này không chỉ khiến các doanh nghiệp lỡ cơ hội kinh doanh, mà còn làm trầm trọng hơn tình trạng khan hiếm nhà ở trên thị trường. Cộng thêm những yếu tố như lạm phát, chênh lệch cung – cầu, chi phí đầu vào tăng cao…, nếu dự án càng chậm triển khai thì càng gây áp lực lên giá nhà, hậu quả là người tiêu dùng sau cùng chịu ảnh hưởng nặng nề nhất”, ông Phúc nhấn mạnh.
