Theo báo Wall Street Journal, để ngăn chặn nguy cơ bong bóng bất động sản, chính quyền Trung Quốc tìm cách xử lý gốc rễ của vấn đề. Đó là quy trình đấu thầu đất ở các thành phố lớn.
Thị trường bất động sản của Trung Quốc tăng trưởng cực nhanh từ thập niên 1990. Tỷ lệ sở hữu nhà tăng cao. Tuy nhiên, giá nhà cũng tăng vọt. Ngày càng nhiều người Trung Quốc không đủ khả năng chi trả tiền mua nhà.
Một nghiên cứu hồi năm 2018 chỉ ra giá nhà trung bình ở Trung Quốc cao gấp 9,3 thu nhập hàng năm của người dân. Để so sánh, con số này là 8,4 ở San Francisco, một trong những thành phố có giá bất động sản đắt nhất nước Mỹ và thế giới.
Sự bùng nổ tiếp diễn bất chấp cuộc khủng hoảng vì dịch Covid-19. Các quan chức chính phủ Trung Quốc mới đây gióng lên hồi chuông cảnh báo và kêu gọi các thành phố lớn phối hợp đấu giá đất. Theo giới đầu tư và phân tích, điều này sẽ hạn chế những cuộc đấu thầu "điên cuồng" và gây bất lợi cho các công ty hoạt động yếu kém, từ đó củng cố ngành công nghiệp.
Vòng lặp đẩy giá lên cao
Truyền thông nhà nước dẫn tuyên bố của Bộ Tài nguyên Trung Quốc cho biết các thành phố trọng điểm nên phối hợp đấu giá đất nhà ở, tổ chức vào một vài thời điểm cụ thể trong năm.
Đây là sự thay đổi lớn so với cơ chế hiện tại. Thời gian qua, chính quyền các địa phương Trung Quốc tự đưa các lô đất ra đấu thầu và không định sẵn lịch trình. Sự không chắc chắn khiến những công ty bất động sản phải điên cuồng lao vào cuộc đấu giá với hi vọng giành phần thắng.
Các công ty phát triển bất động sản lớn như China Evergrande Group và Sunac China Holdings Ltd. phải vay nợ ồ ạt từ ngân hàng hoặc bán trái phiếu để huy động vốn mua đất. Sau khi phát triển dự án, nhóm doanh nghiệp này bán nhà với giá cao. Chu kỳ này liên tục lặp lại, qua đó đẩy giá bất động sản lên cao.
Các chuyên gia cho biết trên lý thuyết, đấu giá đất đồng bộ có nghĩa là hàng chục lô đất sẽ được đưa ra đấu giá cùng một lúc. Như vậy, chỉ những tập đoàn bất động sản lớn, có tiềm lực tài chính mạnh mới đủ khả năng cạnh tranh.
 Doanh số bán nhà riêng tại Trung Quốc tăng mạnh trong vòng 10 năm qua. Ảnh: Wall Street Journal. |
Theo nhà kinh tế Iris Pang thuộc ngân hàng ING (Hong Kong), hệ thống đấu thầu mới là cách hiệu quả để ngăn các công ty bất động sản đang nợ sâu tham gia đấu thầu mua đất. Bởi các công ty sẽ phải trả một số tiền cọc lớn để tham gia vào bất cứ cuộc đấu giá nào.
Thanh Đảo, thành phố ven biển ở phía đông tỉnh Sơn Đông, cho biết sẽ tổ chức ba đợt đấu giá trong năm nay. Theo báo chí địa phương, chính sách mới sẽ được áp dụng tại với 22 thành phố, bao gồm Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến.
Trước đó, giới chức trách Trung Quốc đã thử nhiều cách nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản. Bắc Kinh hạn chế cho vay thế chấp và mua đầu cơ. Các công ty bất động sản cũng bị hạn chế việc bán trái phiếu để huy động vốn.
Mới đây, chính quyền Trung Quốc ra lệnh hạn chế cho vay bất động sản và áp dụng quy tắc "ba ranh giới đỏ". Như vậy, các công ty bất động sản kinh doanh thua lỗ sẽ phải tìm mọi cách để giảm nợ.
Ông Hayden Briscoe, Trưởng bộ phận Thu nhập cố định khu vực châu Á - Thái Bình Dương của UBS Asset Management, nhận định chính sách mới là "mảnh ghép cuối cùng". Khi các chủ đầu tư tự tin về khả năng nhận được những lô đất chất lượng, họ sẽ giảm đầu cơ.
Bong bóng đầu cơ
Bong bóng bất động sản là một trong những mối lo hàng đầu của các nhà lãnh đạo Bắc Kinh. "Nhiều người mua nhà không phải để ở mà là nhằm đầu tư hoặc đầu cơ. Điều này rất nguy hiểm", ông Guo Shuqing, Chủ tịch Ủy ban Điều tiết Bảo hiểm và Ngân hàng Trung Quốc, nhấn mạnh trong bài phát biểu hôm 2/3.
Chính quyền Trung Quốc gửi đi thông điệp trên trong nhiều năm. Nhưng lần này, ông Guo cảnh báo rằng một bong bóng bất động sản đang hình thành.
Theo ông, việc bong bóng bất động sản vỡ vụn có thể khiến rất nhiều người mất sạch tài sản cá nhân. Tệ hại hơn, các khoản nợ không thể thanh toán sẽ lan tràn khắp hệ thống ngân hàng và nền kinh tế, dẫn tới khủng hoảng nghiêm trọng.
Giá đất ở tại Thượng Hải, Thâm Quyến và Bắc Kinh từ năm 2010 đến năm 2020. Ảnh: Wall Street Journal.
|
"Các biện pháp hạn chế trước đó có thể dễ dàng bị đảo ngược. Tuy nhiên, những sáng kiến mới mang tính dài hạn. Chúng không chỉ giúp kiểm soát các 'triệu chứng'", ông Christopher Yip, Giám đốc cao cấp về xếp hạng doanh nghiệp tại S&P Global Ratings, bình luận.
Với chính sách mới, các công ty bất động sản nhỏ hơn sẽ phải đấu thầu rất chọn lọc hoặc tìm cách khác để sở hữu đất, chẳng hạn tham gia vào những dự án cải tạo đô thị.
Cổ phiếu của các công ty bất động sản Trung Quốc đồng loạt tăng mạnh trên sàn Hong Kong và Trung Quốc trong những ngày qua. Nguyên nhân là giới đầu tư kỳ vọng sự thay đổi sẽ giúp doanh nghiệp bất động sản giảm chi phí và cải thiện biên lợi nhuận, nhất là đối với những công ty lớn.
Chỉ số Wind của 133 công ty bất động sản giao dịch tại Thượng Hải và Thâm Quyến đã tăng 9,1% trong tháng qua. Theo Wall Street Journal, các nhà đầu tư tin rằng trong thời gian tới, một số công ty yếu kém có thể phải ngừng hoạt động hoặc sáp nhập với một đối thủ lớn hơn. Điều này đẩy nhanh quá trình thay đổi.
"Sẽ có những 'nỗi đau' trong ngắn hạn. Tuy nhiên, tỷ lệ nợ trong ngành bất động sản có thể giảm đi. Những công ty đứng đầu thị trường sẽ lớn hơn", ông Briscoe của UBS bình luận. "Họ sẽ phát triển về quy mô nhưng theo cách chậm hơn", ông nói thêm.
